深圳二手房市场现状,降价160万,终于卖掉了房子

根据乐有家研究中心7月份发布数据,今年上半年深圳二手房成交均价约6.5万元/平方米,同比下跌7%,其中光明、南山、宝安及坪山的跌幅在7%~9%。与2021年上半年相比,深圳二手房成交价跌幅达到16%。

深圳的二手房市场现状,在一线城市中也极具代表性。国家统计局最新发布数据显示,2023年6月份,一线城市二手房价格环比下跌0.7%,是2014年9月以来单月环比降幅最大的一次。

一、二手房卖家:降价160万,终于卖掉了房子

今年6月上旬,“小飞侠”以320万的总价,卖掉了紧邻宝安翻身地铁站的老破小。2021年初,在深圳二手房指导价出台前夕,曾经有意向买家出价465万,当时“小飞侠”的心理价位是480万,双方没有谈拢。

这套房子建筑面积48㎡,是“小飞侠”和妻子2017年买下的婚房,房子被夫妻俩精心装修过,颜值、居住体验极佳。在“小飞侠”看来,自己一开始要价480万并非是贪心,而是担心“卖掉了就买不到(下一套房)了”

在深圳楼市一路高歌的二十多年里,担心房子被“贱卖”的心态屡见不鲜,今天某个房子总价还是300万,明天一个利好信号出来,涨价100万的情况,在昔日二手房市场上并不鲜见。

现下以320万卖掉这套房子,“小飞侠”还有些许庆幸,这比指导价高了30多万。作为有置换需求的家庭,他和妻子算过,以现在的市场行情,购买下一套房子,他们的置换成本降低了不少。

“小飞侠”这套房子的市场价,在715新政出台之前,经历了一轮疯狂暴涨,迎来最高峰。当时宝安中心区的房价涨得最厉害,“小飞侠”的房子与宝中只隔一条街,当时的成交价接近每平方米10万。

这样的价格高峰持续到二手房指导价出台之前,“小飞侠”将房子挂牌之后,中介陆陆续续带着买家来看房,其中不少买家也表现出了购买意向。“所以我不着急,就怕卖低了,你不知道市场的高位在哪里,也不会知道泡沫有多大”。

“很快指导价发布了,一下子就没人来看房了,连咨询的电话都没有,那两年,很多中介也干不下去回老家了。”

“小飞侠”和妻子搬到另租的房子,眼看着卖房遥遥无期,他把房子租了出去,因为房子收拾得舒服宜居,租客以6000块的高价租下了这套房子。

在卖房这件事上,小飞侠和妻子的心态不同。他觉得这套房子位置、朝向、户型都占优势,不忍心低价卖掉。这两年夫妻俩的收入都不错,妻子更容易接受市场现实,“她觉得把房卖掉才是正事,多卖几十万少卖几十万还是次要的”。

挂牌价从400多万一路向下,“每次都是几十万地调”。今年年初,挂牌价降到360万后,才有零星几人上门看房,“人数一只手数得过来”。最后“小飞侠”将价格降到330万,看房者才明显多了起来。 

最终跟“小飞侠”签约的买家,是一对小年轻,双方把价钱从330万谈到320万。320万,是今年看房的买家中,给出的最高报价,其他几个意向买家,心理价位都是指导价格。

“小飞侠”回忆起签约当天的情形,“贝壳的一个交易中心,有七八十个用于洽谈、签约的房间,只有一两个房间在使用,非常冷清。”

“感觉现在有能力买房的,都是疫情这几年受影响不大的人。有打算的买家,多数其实也在观望,大家现在危机意识都比较重了”。

卖掉房子后,“小飞侠”很少看房或者浏览房产交易软件,他短期内没有再买房的计划,“还是想再看看,估计市场还会再往下降一点点”。

二、一个二手房中介眼中的市场“寒冬”

房产中介金彬2016年入行,目前他的收入基本依赖租赁业务。他就职的地产门店位于南山区,周边高端住宅的租金高达数万元,“做得好的同行,一个月靠租赁赚一两万不成问题”。

金彬在2023年卖出了一套二手房,这个业绩,要强于深圳的大多数中介。根据深圳市房地产中介协会今年7月发布的数据,今年上半年,深圳的2.7万名中介共卖出2万套二手房,折算下来,一名中介一年只能卖掉1.08套房。

“挂盘的多,买房的少,看了以后能下定的更少,很多房子低于指导价都没人看。”金彬上一次陪客户办理客户业务,到达国土局已是下午5点多,整个大厅十几个窗口,仅有两宗二手房交易在办理过户。

“指导价刚出来时,买家还在找指导价附近的房源,那时卖家的挂牌价都远远高于指导价,只要房源价格接近指导价,还能卖掉。现在,(按指导价卖房)不行了。”

在金彬的印象里,去年年底疫情放开后,有过一波短暂的成交高峰,“大概集中在二三月份,当时某小区89㎡房子能卖到1580万,成交了好几套,现在同样户型,能成交的价格在1400万以下”。

“现在卖房子的人很多,我前两天接到一个电话,卖家姿态放得很低,就问我非常着急卖,一两个月能不能卖掉,低于指导价多少可以出手,我报了个低于指导价100多万的价格,他也能接受。这个房子总价1000万出头。”

今年金彬经手的那套二手房交易,卖家挂牌接近两年,最开始报价1500万,最后以1100万成交。

“比预期价格低了300多万,卖家失望吗?”

“还好,因为现在还有更低的挂牌价。”金彬的这位卖家,因做生意需要现金流,才要卖掉房子。在他接待的卖家中,多数人近期卖房的原因,不外乎有置换需求,或者急需现金流。他也遇到过被裁员的互联网从业者,卖掉房子后回了老家。

相对应的情况是,买方市场的萎缩,“我们门店一周的买卖看房,只有十几组”。“现在我的买房客户,要么是有置换需求的老客户,要么来自于朋友的介绍。可是一些有置换需求的客户,房子卖不掉,也就没法买,‘贱卖’他们也不愿意”。

金彬接待的买家,现在砍价大都以百万为单位,“价格低到卖家都接受不了”。买家的观望情绪浓重,“你告诉他,这个小区最近成交的那套房,价格非常便宜,他会说‘没关系,我再看看’。他知道现在买房划算,但是还想再探探底”。

最近金彬工作的门店,成交了附近一套老住宅区的楼梯房,房子的指导价大约850万,最终成交价600万。“现在能明显感觉到,老小区很难卖,很少有客户考虑。” 

在金彬服务的科技园片区,有几个带有好学位的老住宅区,前几年非常抢手,“基本上房源一出来就有人买”。

学位这个附加值,对二手房定价的影响越来越弱。“市场很难再炒作这个概念,况且大学区制度实施后,学位跟房子的关系就没有那么紧密了”。

“小户型也很难卖出去,除非你有点学位优势。置换成本太高了,有能力的话,买家还是倾向于一步到位。”

金彬工作的门店,目前也代理全深圳的新房业务,他发现,现在新房相对二手房要好卖不少,“客户做决策很快,新房基本上按备案价交易,税费都由开发商承担,这个购房成本有优势”。金彬经手的一些二手高端住宅,交易税费高达六七十万,“现在二手房交易的税费、中介费用,还是在买家身上,卖家的开价都是实收款。”

金彬发现,现下的买家群体中,几乎无人会“加杠杆”买房。“大家的风险意识都很强了”,他有个客户在互联网大厂工作,疫情初期就拿出积蓄,还清了按揭贷款中的商贷部分,“他就是担心自己失业,无法承担高额房贷。本来他也有置换的需求,现在也不敢折腾”。

三、“深圳的年轻人,谁也不喜欢高房价”

指导价出台后,金彬离开这行有半年时间,“那时很不适应,以前每个月能成交一两单,收入也比较稳定,一下子没有成交量,心里肯定接受不了,那会儿也不想转做租赁。现在好了,已经习惯了”。

金彬经手的二手房交易中,在2019年、2020年市场最高位买房的客户“太多了”。有些房产购入价大约450万,现在市场价只有200多万,“高位站岗的,很少会现在拿出来卖”。不过,前段时间,金彬的同事经手了一宗二手房交易,卖家的购入价接近400万,最后以200多万出手。

前段时间,有个高位买房的客户责怪金彬。金彬很无奈,“我也没办法,2020年我也在深圳买了房。在指导价出来之前,深圳的房价一直在涨,那时候给我们,给客户的感觉,就是深圳的房子绝对不会跌。”

金彬盼望市场能活跃起来,“一个月二手房能成交四五千套,我们就有饭吃,毕竟做买卖交易我们才有钱赚,租赁就是维持生计”。他也希望,那种活跃是理性的,“要是像2019年下半年,一个月成交一万多套,太疯狂了,那就有很大风险,对我们肯定没好处”。

房子卖掉以后,“小飞侠”几乎每个周末,都会开车载着妻子、孩子出去玩,“卖了房确实心态更轻松了,身上有房贷,真的就感觉被套住了,想出去多玩几天,想辞职休息半年,都不敢”。 

“小飞侠”来深圳有九年了,这两三年他和妻子职业发展很顺利,家庭收入相对宽裕。

即便如此,谈起深圳的高房价,他语气依然抵触,“深圳的年轻人,谁也不喜欢深圳的高房价,即便我买得起,我也不希望房价那么高。你想一个月几万块的月供,你哪个环节出了一点问题,生活可能就失控了。我马上就三十五岁了,万一我失业了,怎么支付一个月数万元的房贷?”

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