深圳前海又有新盘即将问世，这次是位于妈湾片区的前海臻玺。

10月16日，位于前海妈湾的前海瑧玺家园获批预售，项目共推出340套房源（其中20套商铺），户型建面106-128m²的3-4房户型，单价8.85万元/m²起，总价934万元起，平均单价10.21万元/m²。

该项目将于10月17日进行意向登记，据了解，项目开盘最高减免50万元，这意味着项目整体折后总价最低只要884万元起。

随着前海瑧玺家园入市，自带高光的前海是否还能延续热销？项目开盘倒计时7天，这次前海瑧玺家园到底值不值得打新？南都·湾财社记者近日实地前往前海瑧玺家园一探究竟。

备案名：瑧玺家园

推售面积：建面106-128m²

备案单价：8.85万-11.7万元/m²

交付标准：简装

容积率：3.27

层数：20-23层

数量：320户

梯户比：2梯4户

规划车位：414个（车位比约1：1.29）

亮点1

户型设计是“显眼包”

现场销售：各户型使用率超90%

前海臻玺项目的具体位置在妈湾19单元，南山振海路和前湾四路交会处的东南方向，附近有招商领玺一二期、前海颐湾府、颐城栖湾里、万科瑧湾悦等项目。

事实上整个前海核心三区内，妈湾的住宅目前的供应量算是最多。前海臻玺的入市时间靠后，在此之前片区内其他楼盘已消耗了一波意向客户，早前部分关注妈湾片区的购房者基本已经看房疲劳，而前海臻玺凭借产品的高使用率，再次刷新了市场对妈湾产品的认知。

据现场销售介绍，此次前海臻玺在展厅内做了三个异地展示空间，分别是户型建面约106m²、107m²的三房产品和户型建面约128m²的四房产品，三个户型的阳台半赠送飘窗全赠送拓展后的使用率高达91%-95%。

从户型图中可以看到，107m²和128m²两个户型的所有外墙部分几乎全部被飘窗覆盖，从玄关到厨房到客厅再到卧室，任意空间都有飘窗延展室内的空间，这部分空间在厨房可以放置定制橱柜，到客厅可以放置定制的酒柜，卧室则可以装修成为衣帽间的衣柜。

106m²户型图

107m²户型图

128m²户型图

另外三个户型都有超长超宽的阳台，销售人员告诉湾财社记者，阳台的面积大概有10个平方，这部分空间业主可以合理利用放置茶台或者健身器材等作为休闲空间使用，目前128m²展示空间的阳台摆放了一个小茶几，空间并不会逼仄。

除了高使用率让室内空间更灵活，另一方面，由于飘窗较多，室内的采光明显会更好。另外，玻璃幕墙的外立面从远处看品质感可能会更好，但夏日室内是否会因玻璃较多而高热、后期维修是否方便等问题不得而知。以及对于偏爱方正户型的客户来说，107m²和128m²的更高使用率拓展空间在后期装修方面可能要费一番功夫。

不过整体而言，赠送后使用率最高可达95%的户型在千万豪宅产品中并不多见，尤其是实用率对后期二手市场的流通性和价格也有一定的影响，最显著的案例便是位于深圳湾的恒裕滨城二期，其因户型实用率高达110%-130%，二手市场的价格也在片区遥遥领先，一度炒到了40万元/m²的天价，不过现在已有所回落。

亮点2

低密度小高层，项目内不含保障性住房

除了备受市场热议的高使用率户型，前海瑧玺的另一大亮点便在于居住环境的纯粹性。

一是容积率仅约3.27、总高仅20-23层，低密度的小高层住宅可能会比超高层、高容积率的小区更舒适。

而且项目拥有一线临河景观，面朝前湾河水廊道一字排开，几乎户户都可以看河景无遮挡，景观优势较为明显。

二是小区居住纯粹，项目内不含保障性住房，无人才房，无安居房，全部是纯商品房，对于在意圈层生活的客户来说是个可选的优势。

亮点3

总建面超500万平的巨型综合体

周边配套完善未来更有保障

前海臻玺是占地2.9平方公里的“妈湾理想城市”这座超级大城的一部分，这个项目因此也被市场称为招商领玺三期。

前海臻玺的展示中心设置在妈湾城市展厅内部，从这个展厅内可以看到“妈湾理想城市”的布局和建设情况。整座大城是由“招商局＋前海管理局”组成“前海自贸投资”这个单一主体，统一开发并运营，规划7大单元板块，建筑面积超500万平，集办公、居住、商业、酒店、文化娱乐配套设施于一体的巨型综合体。

从项目周边目前已有的资源来看，交通方面，项目步行约400米可以到5号线妈湾站，步行约800米到铁路公园站（百度地图测距），另外五期轨道规划还有15号线；商业方面，从项目步行约900米可以到达约4万m²的印里商业街；教育方面，项目东侧规划前海南二外集团九年一贯制学校。

缺点

片区人气不旺缺乏大型商业

短期居住体验并不理想

随着印里商业街的开业和写字楼内企业的入驻，妈湾片区已有一定人气，但和前湾、桂湾片区相比仍有一定差距。

尽管目前前海瑧玺的展厅设置在妈湾较为成熟的铁路公园地铁站附近，但通过实地走访项目现场可以看到，前海瑧玺周边仍未成气候。

首先，项目就近缺乏大型高端商业，可能比较依赖前海瑧玺的底商来满足日常的生活；

其次，临近梦海大道的楼栋可能受到噪音影响，可以看到目前白天梦海大道上有大量的重型卡车和泥头车经过，而妈湾主打港口物流，其片区全部规划短期内大概率不会实施完毕，估计建设周期要持续5-10年的时间；

再次，小区的体量比较小，难以形成大社区大花园的居住氛围；

此外，在项目面向河景方向有一个水质净化厂，白天有雾气从烟囱飘出，但销售表示飘出的是水雾不是烟雾，并不会造成环境污染。

整体而言，前海瑧玺的优势较为明显，高使用率和低容积率在前海一众住宅中走出独立的价值点；但另一方面，劣势也不容忽视，相较于招商领玺前两期来说，距离地铁站较远，同时周边配套短期兑现的概率不大。

行情

开盘前期已有超800组客户登记？

今年前海有三个项目拿证，一是位于妈湾片区的万科瑧湾悦的加推；二是位于桂湾片区的深业云海湾花园；三是位于前湾片区的一湾臻邸。从深圳房地产信息平台公布的备案信息来看，前两个项目的备案进度基本在80%左右，而一湾臻邸项目备案进度刚接近30%。

在今年的市场行情下，前海整体的开盘情况还算不错，仍是购房者重点关注的网红片区，前海臻玺因此也被市场寄予厚望。除了所处片区自带关注热点之外，前海臻玺自展厅开放以来，同样因户型展示出的高使用率、项目整体低容积率等特点备受市场关注。

那么，从预热到正式拿证长达两个月时间，前海瑧玺的市场关注度到底如何？

据了解，项目大概在一个月前项目开放创意展示空间。据官方海报公示的消息，开放48小时内，累计来访1000+组客户。记者近日前往项目实地探访时，案场销售告诉记者，项目没有启动全民转介，截至10月12日在开盘前期已有超600组客户进行了100万元的诚意登记。

在项目取证当日，有关销售的朋友圈再次发出海报显示，项目已有超3000组客户来访，已有近800组诚意登记客户。由于现场看样板间需要验资百万，市场上亦有流传该项目吸引超千人验资百万看房的消息。如果官方宣传数据属实，那么项目开盘大概率会实现热销。

按照时间节点来看，该项目10月17日正式启动i深圳登记，将于10月22日正式开盘。