深圳楼市新政后，首个认筹数量近千批的项目出现。

12月7日，位于深圳北站的新盘中洲迎玺花园发布诚意登记名册，项目共登记926批客户，将在12月8日9:30进行公证摇号，12月9日10:00正式选房。

该项目于11月29日取得预售证，推出642套住宅。而在项目拿证前一个星期，深圳出台“二套房首付调至4成+取消750万豪宅线限制”两项新政，上述政策被市场认为深圳今年力度非常大的两大楼市政策，或利好房地产市场。而中洲迎玺花园则是深圳楼市新政后，首个认筹数量近千批的新房项目，且认筹比例接近1.4:1，也就是1.4人“抢”一套房。

时近年尾，上述项目的火热是否意味着政策效果逐渐显现？今年深圳楼市能否实现“翘尾”行情？

个案

排队进售楼处？

开盘8.7折，单价“5”字头产品吸客

进售楼处要排队，看样板间要排队，洽谈区算价还要等位……这是中洲迎玺花园拿证前一个周六（11月25日）的现场情况，彼时深圳刚开始执行楼市新政满两天。

“可以透露的是开盘单价最低有5万多的，比周边的新房都便宜。”彼时现场的销售告诉湾财社记者，项目的开盘价格将是片区内新盘中折扣力度最大的。

11月29日，中洲迎玺花园取得预售证，推出642套住宅，位于1栋1-4单元，建面约93-136平方米，备案价格区间在6.68万-7.96万元/m²。据了解，购房者于开盘当天享8.7折，折后均价粗略估算约为6.3万元/m²，折后单价在5.83万-6.95万元/m²，精装交付。

作为对比的是，同片区其他新房的折后单价普遍在7万元/m²左右，因此中洲迎玺花园新房的价差成为吸引客群的一大因素。

今年3月，北站超核万象中心（一期）开盘，备案均价约7.24万元/m²；同样是3月，保利招商龙誉花园二期获批预售，备案均价约为7.05万元/m²；4月，北站超核万象中心（二期）开盘，备案均价约7.25万元/m²；8月，中海珑悦理项目取证，项目毛坯限价7.24万元/m²；9月，北站超核紫云府获批预售，折后均价6.4万元/m²，单价区间6.25万-7.4万元/m²。

同上述北站片区的其他项目相比，中洲迎玺的片区价值和享受的配套没有太大差别。但在产品方面，中洲迎玺花园项目精装修交付，另外整体规划社区范围更大，对于偏好高品质大社区的购房者来说可能更具性价比。

据了解，项目地块由两部分组成，总用地面积7.73万m²，总建筑面积50.7万m²，计容建筑面积33万m²，预计建成后会提供3000套住宅。其中，项目一期建设用地18432m²，预售住宅总套数642套。

行情

新房集体“卷”价格？

开发商推盘热情高，但销售未见明显提升

中洲迎玺花园并非深圳新政后首个开盘的项目。事实上，在政策出台后，深圳楼市迎来推盘小高峰，有项目迅速拿证开盘，还有项目借机推出新品楼栋。而在推盘的过程中，多数项目都打出了大力度的折扣，寻求以价换量。

11月26日，位于龙岗平湖的金光华凤凰九里慧苑开盘，项目推出430套房源，建面67-106m²的2-4房产品，备案均价约4.21万元/m²。据了解，项目开盘综合折扣约8.9折，折后均价约3.75万元/m²，总价约234万-465万元/套。

11月27日，位于龙岗的静安府开盘，项目本次备案住宅184套，住宅建面80-112m²，备案均价约3.75万元/m²，总价区间264万-478万/套。据了解，项目折后单价约2.75万/m²起，折后总价约222万/套起。

12月1日，光明两盘加推。位于光明的中海时光境花园推出1个楼栋（4栋），共166套住宅，建面82-89m²，备案均价约4.5万/m²，折后均价3.99万/m²。

另外满京华金硕华府新推1栋（1栋一单元、1栋二单元）共430套住宅，建面98-141m²，备案均价约4.68万/m²，折后最低约3.66万/m²起。

12月3日（周日），深圳四盘齐推，包括位于龙华区的溪山君樾、龙岸君粼、天湖岛花园，以及位于龙岗的星河盛境3期。

其中，位于龙华的低密湖景豪宅天湖岛花园开盘前登记217批客户，据中介朋友圈传出的销售海报，项目开盘当天销售8.8亿元。项目首推328套住宅，建面约124m²的纯四房产品，备案均价7.5万/m²。据了解，项目开盘推出综合折扣约9折，折后均价6.75万/m²，折后总价约923万起。

同日，位于大运的星河盛境3期开盘，据市场消息，项目开盘当天卖出83套。本次推出住宅467套，建面为83-113m²3-4房，备案均价约4.3万/m²，折后单价3.47万/m²起，折后总价289万/套起。

从新盘推盘情况来看，深圳新政后开发商推盘热情较高，折扣力度也较大。但从销售情况来看，目前还未有明显的大幅提升的效果，除个别项目自带网红流量外，多数项目的销售情况仍然保持之前的平稳状态。

后市

11月新房成交量两连涨

12月超万套新房入市，成交“翘尾”有戏

12月是开发商集中的推盘潮。据深圳中原统计，12月份在售的深圳住宅/公寓楼盘超过280个，除此之外，12月深圳预计有近20个项目开盘入市，1万多套房源即将流入市场，为2023年整体的新房成交行情带来助力。

随着中洲迎玺花园近千的认筹人数公布，那么项目能否以“日光”销量为深圳年底楼市带来刺激？有业内人士向记者表示大概率不能，按照深圳今年楼市行情来看，除了少部分倒挂严重的网红盘和可售型人才房外，受市场信心影响，新盘在开盘当日实现售罄的难度比较大，部分位置不佳的项目开盘销售个位数也较为常见。

但看目前的热度，作为高流量盘的中洲迎玺应该也可以实现较好的销售成绩。“新开的项目会比较热闹，但其他已过节点的项目可能日常就比较冷清。”走访中有中介向记者表示，深圳新盘的火热并非普遍现象，每个楼盘都有其特殊性，部分准备入市的楼盘热度便会高点。

而从上月的新房成交来看，乐有家研究中心监测显示，11月深圳一手住宅预售成交2773套，环比上涨4%，连续“两连涨”，迎来“翘尾”行情。乐有家预计好势头将持续至12月，也让2024年的“金三银四”更有期待。

不过后续深圳市场能否持续回暖仍要看后续政策力度。“政策提升市场信心，购房者对于后续政策也更为期待，部分观望群体将加快入市步伐，带动成交量的上涨。”深圳中原认为，总体来说，深圳市场尚无法因两条政策而扭转颓势，市场企稳回升还需更为强力的政策刺激。

那么政策是否会持续？展望2024年全年的房地产市场，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，预计明年政策仍然以宽松基调为主，限购限贷松绑继续扩围，房贷利率也有望进一步下降，金融支持政策继续发力。随着近期金融政策频频支持房地产市场，行业资金有所改善，2024市场成交量将呈现温和上升的局面。尽管仍有一定压力，但她预计明年市场表现关键词为“温和改善”。