几天前，深圳控股（00604. HK）宣布完成了一笔转让。中标人中信证券以最终标价 18.09 亿元拿下深圳农科租赁全部股权及股东贷款。

其中，出售的股份价格为 6.29 亿元，股东贷款为 11.8 亿元，中标人须一次性支付代价。

这不是一起简单的出售。2023 年 11 月 24 日，卖方、中标人及目标公司就已成立类 REITs 计划（中信证券－深业－农科商业 1 号资产支持专项计划）订立基础资产转让协议。

中标人中信证券，同时作为类 REITs 计划的管理人，于 2023 年 12 月 13 日设立类 REITs 计划，旨在对上述目标公司股份及股东贷款进行收购以作为类 REITs 计划的基础资产。

据了解，这还是深圳控股发行的首单类 REITs 项目。该类 REITs 计划发行金额 18 亿元，利率 3.60%。

作为深圳国资房企，深圳控股今年以来的销售成绩依然较为亮眼，但其盈利能力无疑也备受下行市场的影响。

今年前 11 月，该集团未经审计总合同销售额 238.26 亿元，较去年同期上升 117.2%，总合同销售面积约 602,372 平方米，较去年同期上升 51.8%。

距离 2023 年结束还有一个月的时间，深圳控股已提前完成了 230 亿的年度销售目标。只是，规模的表象之下，也藏着对市场下行的无奈。

根据 2023 年中报，行业整体环境低迷，加上项目结转节奏影响，期内结转面积减少叠加联营公司亏损因素，深圳控股 2023 年上半年业绩出现亏损。

具体而言，2023 年上半年实现营业额约 60.6 亿港元，较去年同期下降 61%；毛利约 20.8 亿港元，整体毛利率为 34.4%。该公司权益股东应占亏损约 1.17 亿港元，每股基本亏损 1.31 港仙。

期内，深圳控股的房地产开发销售毛利率 42%，较去年同期下降 8 个百分点。当中，广深项目平均毛利率约为 53%，其他城市平均毛利率约为 33%。其他城市的扩张，拉低了其整体的毛利率水平。

上半年，深圳控股大湾区项目占合同销售金额的 92%，另外 7% 和 1% 分别来自二线省会城市和其他城市。

此前，深圳控股刚从恒大计提减值的阴影中走出。2017 年，恒大引入三批战略投资者共 1300 亿资金，准备借壳深深房回归 A 股。深圳控股是参与者之一，投资了 55 亿元，是第二批投资者中最多的。

随着恒大的爆雷、股价下跌，2020~2022 三年间，深圳控股分别对该投资计提了 4.63 亿、63.75 亿和 3.55 亿港元的损失。这直接导致了深圳控股在 2021 年，出现了 27.22 亿的亏损。

如今刚缓过劲来，深圳控股又一次陷入亏损的境地。

在年中业绩会上，深圳控股董事会主席吕华曾在谈到公司 ” 十四五 ” 规划时表示，在市场没有整体复苏的情况下，” 十四五 ” 的规划的下半程确实存在一定的不确定性。目前公司已启动 ” 十四五 ” 规划的中期评估工作，对于目标达成还是充满信心的。

吕华拥有南开大学政治经济学博士学位及英国雷丁大学金融学硕士学位。曾任沙河实业股份有限公司董事长，深圳市沙河集团有限公司董事长、党委书记及深圳市物业工程开发公司代理总经理。

2011 年 6 月，其接替徐汝心成为深圳控股执行董事及总裁；两年后的 2013 年 1 月，吕华由该公司的代董事会主席、总裁及执行董事，调职为深圳控股董事会主席及执行董事，并辞任总裁。

长时间在国资企业任职的吕华是谨慎的，面对低迷的市场，深圳控股对土储保持着克制。

上半年，该公司仅在深圳龙华北站商务区、中山翠亨新区马鞍岛拓展 2 宗地块，新增项目总占地面积 11 万平方米，新增计容建筑面积 27 万平方米，预计新增货值 76 亿元。

而截至 2023 年 6 月 30 日，深圳控股土地储备计容建筑面积 659 万平方米，其中未开工项目计容建筑面积 71 万平方米，在建项目计容建筑面积 520 万平方米，已竣工未结算项目计容建筑面积 68 万平方米。

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