房地产行业深度调整的大背景下，2023年深圳楼市虽有回暖，但复苏不及预期，新房网签量继续下滑。

据乐有家研究中心1月3日发布的数据统计，2023年深圳全年网签一手住宅31621套，同比下跌8.2%，成为近5年来新房市场成交的最低点，新房成交均价约每平方米6万元，同比微跌1.6%。

市场成交下滑，房企的销售排名也迎来新一轮洗牌，行业内部分化更加明显。

1月2日，克尔瑞发布了2023年深圳TOP20房企销售排行榜，华润置地以284.01亿元的销售金额位列榜首，已连续3年成为深圳房企销售榜冠军。

为华润置地贡献大量业绩的项目是位于深圳北站片区的红盘“超核中心润府”，该项目是与深铁置业共同打造，全年销售额达到89亿元，销售面积达12.28万平方米。

排在华润置地之后的是招商蛇口和深铁置业，二者分别以219.18亿元、196.19亿元位列流量销售榜的第二名和第三名。

除这3家房企外，TOP20流量销售榜单中还有深业集团、鸿荣源、万科、京基、卓越和人才安居，这7家房企销售额均过百亿元，此外还有6家房企销售额在50-100亿元区间，4家销售金额在50亿元以下，规模阵营分化明显。

从榜单内排名变化来看，中海地产排名上升5名，以111.2亿元位于全年流量金额榜第7；本地民营房企绿景控股卡位进入金额榜TOP20，其他房企的排名较2022年的变动幅度较小。

2023年，房地产市场仍处于深度调整之中，央、国企占主导的格局在当下表现明显，民营房企业绩受市场调整冲击较大，但仍有部分民企经过市场多轮洗牌后，亦能站稳脚跟。

在克尔瑞统计的2023年1-12月深圳TOP20房企权益销售榜中，鸿荣源全年权益金额排名第二，与2022年持平，累计业绩153.29亿元，仅次于第一名华润置地的197.15亿元，另外还有京基、卓越、金光华、中洲控股、绿景等几家民企也登上了TOP20榜单。

整体来看，深圳楼市仍面临压力，头部房企总销售额继续下滑，并且处于近5年来的低位。

据克尔瑞统计，2023年深圳TOP20房企累计流量销售金额达2168.50亿元，同比下降18.4％，入榜门槛为38.47亿元，较2022年的63.79亿元以及2021年的72亿元有大幅下降，也同样低于2019年、2020年大概50亿元的规模。

从市场供应端来看，2023年深圳共发放178个新盘预售许可证，新批准预售房源约8.47万套，其中商品住房7.28万套，住房供应达到近10年新高。

但回顾2023年全年，深圳开盘当天就售罄的楼盘却并不多，打折促销反而成为开发商推盘去化的普遍手段。

在深圳2023年入市的178个新盘中，“日光盘”仅有4个，分别是福田的海德园、龙岗布吉信义金域半山三期、深房光明里和深铁前海时代尊府，较2022年的6个“日光盘”少了2个，更是远低于2021年的34个“日光盘”。

除上述4个“日光盘”外，2023年深圳市场去化率相对较高的项目还有位于南山区的深业云海湾花园，开盘去化达到98%，接近日光水平，该盘也是2023年深圳销售业绩唯一超百亿的项目，全年销售业绩达到100.37亿元。

在房地产行业进入新的调整周期后，当下已经从高速增长的卖方市场转变为存量市场下的买房市场，面对销售、回款压力，开发商普遍通过打折促销的方式来完成去化，争夺存量客源。

尤其在二手房领域，“以价换量”效应更为显著。

2023年12月，深圳低于指导价成交的房源占比已达到78.14%，创历史新高，二手房低于或接近参考价成交已成为常态。

在政策松绑上，2023年，深圳前后共发布9次与楼市相关的重大调控政策，其中涉及“认房不认贷”、“降低二套房首付”、“取消750万总价豪宅线”等支持措施，在一揽子楼市政策出台后，也刺激了深圳部分需求的释放。

12月新房成交环比虽小幅微降，但同比仍在持续增长。据深圳住建局数据显示，12月深圳一手住宅网签2554套，环比下滑7.9%；二手住宅过户3544套，环比增加13.1%，二手过户套数为近9个月最高，也为2023年第二高，仅次于3月份。

深房中协指出，经过2023年楼市的观察，无论是行业，还是社会，对于当前的楼市，基本判断为“L型”缓慢筑底恢复的行情，在宏观经济与市场预期未能出现明显趋势性或扭转性的改变前，房地产市场不太可能再出现较为明显的回升。

因此，慢市场的认知已成为当下行业内较为一致的共识，未来大概率仍将保持“阶段性”利好刺激的节奏，即政府会选择市场交易节点，有选择性地推出利好政策，更为精准地支持楼市，以保持总体交易量平稳的走势，“慢筑底，稳修复”将成为接下来楼市的常态。