历经多年发展，目前济南西部片区改善楼盘撑起主场。近日，记者走访调研发现，片区内在售产品从之前刚需主导向改善过渡，整体市场价格稳定，产品力各有千秋但销售分化明显，改善置业的逻辑并没发生变化。

市场供应由刚需向改善过渡

楼盘销售分化明显，有的卖到了准现房

作为济南西部核心置业区域，济南西客站片区已开发了十年之久，如今这里高楼林立，商业、医疗、交通及休闲配套日臻完善，片区内的产品供应也从之前刚需主导向改善转变。目前济南西客站附近在售楼盘包括龙湖御湖境、国融｜龙湖·熙宸原著、天风锦都、腊山御园、中建锦绣首府、杨柳春风、保利琅悦等。

与济南东部楼市相比，西客站周边片区整体房价相对平稳，高层、小高层以及洋房产品均价维持在12000-20000元/㎡之间，部分项目现房以及尾盘的促销低至每平米10000元起步。新晋改善楼盘位置较为集中，但销售情况却是“冰火两重天”。

龙湖御湖境售楼处购房者在看房

2023年11月底，龙湖御湖境项目首开，从济南市住宅与房地产信息查询平台的数据显示，目前项目网签套数177套，这个去化速度放在当下的济南楼市，成绩不错。此外，作为龙湖龙智造与槐荫国资平台合作开发的项目，国融｜龙湖·熙宸原著于2023年12月底开盘，洋房、叠拼、别墅同时销售，济南市住宅与房地产信息查询平台的数据显示，目前网签17套。

位于青岛路以北的天风锦都整体销售要慢许多，该项目是济南万融置业在西客站片区的第一个住宅项目，一期规划11栋楼，534套房源，于2022年10月首开A-1地块。开盘一年多来，从济南市住宅与房地产信息查询平台显示网签量155套，还有370多套房源待售。

置业顾问表示，目前项目主体均已封顶，属于准现房销售。与其同期拿地的龙湖天越项目则在2023年三季度就已经实现了890套房源的清盘。“天风锦都15000元/㎡的毛坯价格优势，并没有很好地助力销售。在同一地段里，改善客群还是把产品力排在了第一位。”谈及天风锦都卖到了准现房，有业内人士表示，相比较龙湖、中建等企业，万融置业在商务商业运营方面确实经验丰富，但在住宅产品方面市场认知度不足。

改善需求不断提升

产品力各有千秋

随着住房市场进入改善时代，改善客群在当下对于“品质居住”也提出了更高需求，高品质、智能化、配套全、物业好的改善型住房成为购房者的首选。因此各开发商在开发产品的时候，越来越多地专注于对产品细节的提升。

为了吸引客群，龙湖御湖境在入市之初将整个项目格调整体拉高，吊足了购房者胃口，实际成交情况也不错。为了满足不同需求的购房者，御湖境打造了114—226㎡多个面积段户型，并在1400㎡的会所内为业主配备了恒温泳池、健身房、儿童乐园等设施，吸引了不少改善购房者的目光。

相比较龙湖御湖境，与其一起拿地开发的保利琅悦算得上是纯改善型楼盘，项目分三个地块，其中两个地块位于经十路以南，一个地块位于经十路以北，主要产品以6层洋房和16层小高为主。不同于龙湖的全线产品推售，保利琅悦在2023年12月23日首开，凭借“绿建三星”建筑标准设计，均价超过21000元/㎡，主推143㎡和168㎡户型产品。记者从济南市住宅与房地产信息查询平台显示，目前其经十路北C-2地块网签17套。

改善置业逻辑未变

看“里子”也要看“面子”

尽管西城这些改善楼盘产品以及配套资源都有重叠之处，但在区位以及城区面貌方面却有较大差异。龙湖御湖境、天风锦都更接近于济南西站核心区域，业主可享城市配套资源相对齐全；紧邻经十路的龙湖熙宸原著，交通便利，临近1号线地铁，对于改善也有吸引力。

兴济河-段兴东路周边商街

作为老城区的高端改善项目，保利琅悦介于和谐商圈与西客站商圈的中间位置，两个片区的配套资源对于保利琅悦辐射有限。记者沿着项目外兴济河一路走下来，沿街小商铺、老社区人来人往，单行车道让出行略显拥挤，路边电线杆电线散落矗立，相比较济南西站区域，城市界面老旧，基础设施老化明显。

兴济河-段兴西路河段现状

“定位高端改善的项目，除了自身产品，外在环境因素也很重要。”有业内人士表示，老城区地块出让十分难得，这也决定了保利琅悦的产品定位，但城市界面老旧、环境混杂，与楼盘高端定位很难契合。“对于改善客群来讲，具备高城市价值的房产，品质与宜居这两大要素都是不可或缺的，这个买房逻辑是没有变化的，目前保利琅悦项目周边并没有新规划发布，想要改变周边的老破环境，还尚需时日。”