4月23日，深圳市房地产业协会、深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）联合开展深圳商品住房“换馨家”活动。时隔一个月，深圳“以旧换新”的效果如何？

参与“以旧换新”开发项目增至55个 逾八成房地产经纪机构参与

据深房中协数据，截至5月17日，参与“换馨家”活动的开发项目由首批13个，已增加至55个；参与“换馨家”活动的房地产经纪品牌增至33个，相当于全市超80%的房地产经纪机构（1200余家中介机构）均参与到“换馨家”以旧换新活动中。

具体来看，参与到“换馨家”的项目覆盖了深圳8+1区，福田有三个项目，南山8个项目，宝安有9个项目。其中在售均价最低的项目为位于深汕特别合作区的书香雅苑，均价低至约1.19万元/㎡起。

值得一提的是，该活动首次将合规房地产自媒体纳入活动范畴。近日，“换馨家”还新增了16家经深房中协认证的合规房地产类自媒体参与，在活动中发挥新型房地产自媒体端的渠道优势，活跃市场。

咨询量近9000人次 35套房源已签订协议

据深房中协，通过对参加“换馨家”活动的房地产中介机构调研统计，截至5月17日，消费者共咨询8945人次，涉及25个项目，占参加活动总项目45%；其中转化成带看1501人次，涉及21个项目，占总项目38%；最终，成功通过活动签订新房定金协议（成交）35套（其中已有一套完成了“旧房”的出售）。

据乐有家消息，首宗“以旧换新”成功案例诞生于绿景白石洲项目，一名置换婚房的客户，于4月下旬参与乐有家“以旧换新”活动，意向换购绿景白石洲110平方米3房，随后通过乐有家成功卖出了其位于南山的54平方米小户型。

该笔“以旧换新”成功案例已经完成旧房过户，新房在进行后续流程中。

据了解，截止到5月19日，乐有家与绿景白石洲合作的“以旧换新”类别签约20单，成交金额约3亿元。

深圳的“以旧换新”政策执行顺利的背后，一方面同市场环境密不可分，在房产交易周期较长的当下，“以旧换新”模式可以加速旧房的交易，在流程上取得效率。另一方面，为鼓励广大开发企业、房地产中介机构能积极响应此号召，协会还采取了一系列措施，例如联合倡导房地产开发企业和中介机构按约定在购房价款、佣金等方面向换房人提供优惠方案；对换房成功的，中介机构可在新房交付前为换房人提供租房佣金优惠等服务。通过联动措施，切实降低换房成本。

截至5月20日 逾60城推出住房“以旧换新”

全国陆续推出住房“以旧换新”政策。继深圳、上海之后，广州也加入了支持“以旧换新”的行列。5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会发出住房“以旧换新”活动倡议书。据披露，活动首批共发动广州全市122个房地产项目和12家房地产中介机构参与，并持续半年时间，自2024年5月25日至2024年11月24日。记者了解到，此次广州住房“以旧换新”活动的参与对象主要由换房人、房地产开发企业、房地产中介机构组成。换房人以自愿原则参与“以旧换新”活动，是计划出售所持二手商品住房（旧房）并在广州市内购买新建商品住房（新房）的消费者。

5月22日，湖北印发了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称《措施》），提出要积极推动住房“以旧换新”打通交易堵点，推动一、二手房良性循环。该《措施》提出：国有企业收购模式：支持国有企业收购二手住房，为卖旧买新“搭桥”，收购二手住房可对外出售或用作租赁住房、征收安置房、人才房、保障性住房等。三方联动模式：鼓励开发企业、经纪机构、购房人三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。提出一个成功案例：赵辉（化名）填报荆门市中心城区住房“卖旧买新”意愿登记信息，工作人员旧房评估，由市住房保障中心与业主和新楼盘开发企业签订“卖旧买新”三方协议。待市住保中心向财政部门申请收购旧房资金后转入开发企业账户。赵辉129.37平方米的旧房出售514893元，购买新房电梯房112.59平方米550000元，仅需补交35107元。

过去一段时间，郑州、长沙、南京等多个核心城市都出台了相关政策支持住房“以旧换新”来消化存量房产，但从实际效果来看，表现并不完全一致。

根据中指研究院监测，截至2024年5月20日，全国已有超60城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式。其中，“中介优先卖”模式的效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前“买方市场”下，该模式中二手房出售环节的不确定性较大，目前整体效果较为有限。与之相比，“国企收旧换新”已有城市取得一定效果。

“国企收旧换新”模式是由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房。根据中指研究院监测，从去年下半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市均推出了“国企收旧换新”政策，尤其以江苏城市居多。

以南京为例，4月27日，南京安居建设集团发布《南京安居建设集团关于存量住房“以旧换新”试点活动的公告》。截至5月8日，南京安居相关负责人表示，“以旧换新”意向登记已超过3700组，有效登记达到3044组，完成新房意向认购数量达到365组。

对比来看，当前深圳采取的“中介优先卖”模式显然效果较为有限。因此业内认为，当前不少城市“以旧换新”“收旧换新”政策仍有一定的优化空间。

镜鉴咨询创始人张宏伟建议，“以旧换新”本质上是为了促进成交，如若在成交过程中，适度降低二手房交易增值税（免征年限由5年降低至2年）、一二手房买卖契税等税费成本，尤其是对置换需求给予契税优惠政策（卖旧的契税可以抵扣买新的契税），或许更能促进一二手房交易联动。

对于收购二手房的现状，光大证券房地产团队首席分析师何缅南表示，目前收购目标规模较大的城市有郑州（今年预计5000套）、南京（今年预计2000套）等，其余部分城市整体属于百套级别的试点，且旧房收购主体基本为地方国企，短期内因各地试点规模较小、意向认购率尚不高，或对新房以及二手房成交影响有限。

数字

参与到“换馨家”的项目覆盖了深圳8+1区，福田有三个项目，南山8个项目，宝安有9个项目。其中在售均价最低的项目为位于深汕特别合作区的书香雅苑，均价低至约1.19万元/㎡起。

截至5月20日，全国已有超60城推出住房“以旧换新”措施，分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式。

链接

根据深圳“换馨家”活动的流程，换房人在房地产开发企业提供参与活动的住宅项目中挑选新房，并签署认购合同，锁定意向房源；随后中介机构推动旧房交易完成，房地产开发企业和换房人按约定继续购房。旧房未售出的，按约定解除协议，无条件退款。而随着该名客户旧房的卖出，意味着认购合同生效，新房交易也进入流程。