在商业地产迈入“存量时代”的背景下，如何通过调改升级挖掘存量价值，成为行业重要课题。今年上半年，深圳两座标志性商场——平安金融中心商场（现更名PAMALL）和iN城市广场以全新面貌亮相，为商业地产存量改造提供了创新样本。
今年3月，深圳发布商业网点规划（2025—2035），将福田中心商圈规划为“重点建设的世界级商圈”之一，指出要积极培育新业态、打造深圳中心区娱乐、文化、商业新生态，推动商业休闲消费方式迭代升级，形成与商务中心相匹配的高端商业集聚区。
位于深圳福田CBD核心商圈的PAMALL和承载深圳人青春记忆的iN城市广场，通过精准定位与差异化运营，在转型升级中重新焕发活力。前者定位“精英风尚地标”，后者打造“年轻力生态场域”，两者均通过系统性改造实现了资产价值提升。
PAMALL在华润万象生活承接运营管理后，进行了大刀阔斧的调整。品牌矩阵方面，引入Polo Ralph Lauren、Aesop、Maison Margiela等国际一二线精致轻奢运动品牌，累计调整品牌129家，首店率达60%。硬件改造上，打通内部中庭天花形成通透穹顶，升级建筑外立面及外围广场，使动线布局更加合理。
iN城市广场则选择了截然不同的发展路径。与周边成熟商业体形成差异化竞争，该项目主打“根植于社区，服务于社区”的理念，规划品牌225个，已签约202个，其中餐饮92个、零售75个、娱乐配套35个。
项目最大亮点是拥有超3万平方米的户外广场，通过阶梯式绿化、休憩装置打造深圳首个室内外无缝切换的休闲空间，并以广深特色小吃为核心，复刻市井烟火气的“湾区粮仓”美食聚合，构建了“运动+社交+消费”的新型业态模式。
业内人士认为，商业存量项目的调改，是对既有商业空间进行系统性升级改造的过程，需要综合考虑市场需求、项目现状、运营逻辑等多重因素。同时，要以影响招商的关键因素、消费者可触达部分等层面优先考量，在转型思路、品牌引入和改造预算等方面作出有效取舍。当前商业发展逻辑已从过去单纯“创新引领市场”转变为“更贴合消费者需求”，需要为消费者提供大于物质价值的情绪价值，在业态组合层面增强消费体验。
商业地产存量改造时代已经到来，深圳两座商业地标的创新实践表明，唯有精准把握消费趋势，深度洞察消费者需求，通过差异化定位和系统性改造，才能在激烈的市场竞争中实现破局，为城市商业发展注入新活力。
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