转眼 2023 年已经进入倒计时，今年的深圳楼市可谓暗流涌动。

一方面买卖双方心态随着政策犹如过山车起起伏伏，从满怀期待躁动不安到愿望落空再到毫无波澜；另一方面，折价新房频上热搜，年初市场由阴转晴再到大手缓慢托底，截至成交量跑出一个 " 微笑脸 "。

虽然经历了如此种种，但还是可以用一句话总结——喜忧半参，在不确定性中，曙光已经出现。

这算是深圳楼市深度调整两年多后的一个转折，那么寒冬过后深圳楼市将何去何从？

为了更好地把握明年的楼市变幻，我们在做明年的研判之余，顺便也对今年的深圳楼市做了一些总结。

一、市场就是一面照妖镜

对深圳楼市而言，今年是最特殊的一年。

因为这是我们口罩转向之后的一年，代表着深圳楼市已经没有过多的外部因素干扰。

如果想要把全年的变化和脉络串联起来，那么数据就是最好的工具。

从全年度来看，新房和二手房成交量都紧贴着政策变化表现出了一波三折。

年初到 3 月，市场一直吹风松绑大招，情绪带动了市场，导致新房和二手房出现了小阳春，接着 4-12 月，在几乎每月一次的政策下，跑出了一个 " 微笑曲线 "。

对新房来说，还能跑出这样的表现，已经很不错。

因为今年是人才房和安居房大年，新房需求量不仅被严重分流，还被浓厚的观望情绪左右。

但这当中也有打折促销的功劳。

受市场调整环境影响，今年深圳的新房折扣力度达到空前，开盘即送折扣，给出监管约束的折扣底线，甚至打破底线都已经是常态。

比如 " 买房送房 "" 送首付 ""75 折 " 等等，擦边式降价越来越多。

只有位置稍微还不错的改善类型项目稍微卖得好一些，整体去化率能达到八成左右。

再看二手房，虽然复杂很多，但年末也走出了黑暗。

在 8 月之后，成交便开始震荡式回升，最主要是因为卖家以价换量，无论是刚需段位房，还是学位房，又或者是豪宅，都纷纷回调到 2019 年，甚至 2018 年，笋盘层出不穷，结合宏观环境，买家掌握更多的议价权。

这些都是在深圳楼市每一次政策变化中完成的。

所以实际上，2023 年深圳楼市也是政策之年。

从政策的变化来看，尺度也一步一步在拉大，从年初的遮遮掩掩到年底大力刺激，每一次都在复苏市场的边缘试探。

比如参考价和银行贷款脱钩，虽然没有实质性文件，但实际操作早就已经无需参考；再比 " 双证合一 "，同样也没有正式的文件指示，但业主已经可以去窗口亲自办理。

所以 2023 年是深圳由刚需市场转向改善市场的一年，即使政策已经满天飞，都抵不过 " 以价换量 " 的动力。

二、深圳楼市 " 大件事 "

虽然深圳楼市今年一直处于深度调整的状态，但并不妨碍其三番四次出现楼市新闻的热搜。

全年来看，不少事件都直接推动了深圳楼市的走向。

上半年有安居房和人才房退出历史舞台、公积金上调额度、参考价与评估价脱钩、前海及深超总调规、城中村统租，下半年有降房贷利率、新房保价、公租房限制收入、买房送房、深圳人技术性 " 离婚 "、银行评估价下调、豪宅 " 日光 " 等。

几乎每一件事，都成为深圳楼市变化的里程碑。

比如安居房、人才房退出历史舞台，导致深圳新房全年被存量人才房的需求压制，陆陆续续的供应，让人才房年初火到年末，并且在人才房降低申请条件后，短时间内个别项目出现一房难求的状态。

根据不完全统计，深圳今年配售人才房项目超过 20 个，供应超过 15319 套房源，截至 12 月 21 日，成功出售套数超过 14509 套，整体去化率高达 95.5%，占到今年新房网签量的 35% 左右。

比如深圳城中统租，由白芒村综合整治引发的争议，成为深圳 6 月讨论最多的话题，并且引发关于 " 涨租 "" 入学难 "" 租客入住有年龄限制 "" 深圳是否迈向新加坡模式 " 等一系列的话题，总的来说，深圳城中村的统租，意味着深圳住房已经进入双轨模式。

比如深圳买房送房，新房促销，龙华的某个项目买深圳的住宅送东莞的公寓，二手房业主免费送房只需要还房贷，是深圳的住宅价格再次卷出高度的证明。

再比如深圳银行评估价下调，从参考价脱钩后一直持续到现在，象征着深圳二手房抵押价值缩水，买家的首付变相提高。根据证券时报的报道，深圳多个片区二手房因评估价下调。

所以可以看到，即使深圳楼市处于冷淡的周期，依旧不缺讨论的话题。

三、明年深圳楼市会如何？

还有几天深圳楼市就正式收官。

从二手房的成交量来看，跑出 " 微笑曲线 "，年底的翘尾行情非常明显。

之所以出现这样的行情，一方面是因为深圳下半年政策刺激力度加码。

尤其是 11 月取消 750 万 " 豪宅线 "，二套首付降至四成，给市场带来一定的信心。

另一方面，深圳楼市价格已经深度调整，新房纷纷给出 85 折 + 更多的优惠，二手房回调到 2018 年甚至 2017 年，笋盘不断涌现。

至于明年深圳楼市如何变化，很大概率会维持震荡上扬的行情。

首先基于过去一年的政策和成交量来看，深圳的底部已经出现曙光，上扬行情大概率还会持续到 3 月。

因为在北京和上海带头全面松绑的背景下，明年如果市场有下扬趋势，政策调整不会再畏手畏脚，反而会非常果断，持续的托底动作会救到市场企稳为止。

比如央行提到的首套最低二成首付，二套最低三成首付，深圳依然有跟从的空间。

其次，市场分化会继续加深。刚需类市场和改善类市场极有可能走出截然相反的行情。

刚需类市场，基本对应普宅的成交和变化，普宅中新房是成交主流。

在新房限价、人才房、保障房以及大市场环境的影响下，新房极有可能在 "85 折 + 其他优惠 " 的基础上逐渐演变成与开发商私下谈价。

所以明年普宅的议价空间还会加大，尤其是远郊的刚需房，二手房笋盘更多，新房的折扣力度和范围会更大。

改善类市场则对应改善类住宅或者豪宅的成交和变化，在 750" 豪宅线 " 和二套首付降低的效应下，明年改善和豪宅成交量企稳回升将得到更大的体现。

因为单就 12 月，据不完全统计，深圳二手住宅成交套数中，南山深圳湾成交 12 套、前海成交 11 套，科技园成交 4 套、蛇口成交 12 套、宝安中心成交 18 套，而新房在年末收尾阶段也出现了备案价 8.43 万 -11.38 万 / 平的 " 日光盘 "。

所以在降二套首付的背景下，首付资金压力变小了，明年深圳的改善或者豪宅还会持续放量。

第三就是一线城市作为货币的蓄水池，天然就具备了强大的吸引力。

今年央行新增的总资产规模，8-10 月短短 4 个月就增加超过 4 万亿，水放出来了，自然需要去处。就深圳而言，接近 2000 万的管理人口，刚需和改善的需求一直大量存在，只需要稍加刺激，成交量很快便会有所反应。

所以对于明年楼市，只要政策到位，还是要抱有信心。