济南土拍重现2016年盛况，11宗地块成功出让，总成交金额42.7亿元

10月30日，在济南的土地市场注定是个重要意义的日子。时隔6年，济南取消土拍最高限价，上演了场高潮迭起的“价高者得”土拍大戏，11宗地块成功出让，总成交金额42.7亿元。三组地块同时掀起激烈竞价，恒大城地块竞价241轮，由中电建摘得；彩石地块竞价236轮，由保盛摘得；雪山A1地块竞价49轮，由中海摘得。这样的场面，在过去几年里已是很难见到。这场被称为“新土拍”迎来开门红，有业内人士直呼“济南土拍重现2016年盛况”。

八家开发商竞逐

“新土拍”首秀开门红

“10.30”土拍前夕，济南市公益性农产品批发市场F地块和无影山西路东地块项目两宗住宅用地传来因故终止的消息，让取消土拍最高限价“首秀”平添了些紧张的气息。

10月27日下午5点23分53秒，位于历城区王舍人片区的凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块早早迎来首位竞价者出价。直至10月30日下午1点42分31秒才分出胜负。从起始价约4.2953亿元（地上价格: 3.82亿元 ,地下价格:4773万元），一路飙升，经过241轮竞价，每轮增加幅度100万元，最终以6.9486亿元成交。

据悉，这两宗地块吸引了八家开发商竞逐，花落中电建，楼面价9626元/㎡，溢价率达到53%。有数据显示，241轮竞价，也创下2018年以来济南土地市场竞价轮次最高纪录。“杀疯了”，有业内人士如此评价。

之所以会有如此破纪录的轮数，就不得不再提及这场所谓“新土拍”的规则。10月9日土拍，济南首次试水触发最高限价后现场摇号决定土地竞得人。然而紧接着，济南便调整竞拍规则，土地竞拍不再与最高限价挂钩，按照“价高者得原则”确定竞得人。直接受到影响的，就是两批共计14宗土地，挂牌时间顺延至10月30日，也就是本轮进行土拍的土地。也就是说，取消了最高限价后，开发商凭“实力”出价，也就造就了这场241轮的“狂飙之战”。

而除去规则影响之外，此次土拍地块的区位较好、限制条件较少，也是拍出多轮竞价的原因之一。根据挂牌条件，标的内2个地块须一并出让，整体实施。竞得人须无偿配建、代建社区服务站（社区综合服务设施）、室内副食品市场、老年人日间照料中心（社区养老服务设施）及托儿所（托育机构）。此外，须无偿代建WSR1602-4地块内教育设施（6班幼儿园，占地面积约0.5公顷），以及如今土拍条件中“交房即办证”标配。比较特别一点的是，竞得人还须自行清运宗地及代建地块内渣土，这在开发过程中工作量并不小。

不过，地块靠近工业北路、凤凰北路等主干道，又临近地铁2号线和6号线的换乘站凤凰路站，周边还有比较成熟的商业配套，综合下来，位置还是相当不错，吸引如此之多房企也就不意外了。

236轮竞价

“低密度+旅游路”地块受关注

同一天土拍中，同样破200轮次的还有一场——彩石片区旅游路以北、蟠龙路以西ECS05-1地块。这宗土地面积56813平方米的城镇住宅用地，也在10月27日下午5点24分29秒出现首个出价，至10月30日12点02分09秒，花落保盛，竞价236轮。

虽然竞价轮次不及王舍人地块，但彩石这宗地的竞拍节奏要快一些，10月30日10点18分49秒就破百轮了，比王舍人地块要早了半个小时。从117轮开始，这场土拍就成为两家房企的战场，出价频次按秒计算，一方出手，另一方便迅速跟上。直至235轮后，经过近5分钟的斟酌，保盛再次出价摘得土地。

这宗地块容积率只有1.2，为旅游路沿线低密度地块，楼面起始价约6900元/平方米。但经过近3个小时的竞拍后，楼面价达到10362元/㎡。业内人士分析，此宗地是自中铁城组团之后彩石片区供出的容积率最低的地块，因该片区在售低密度项目表现不错，也为开发商拿地注入了更多信心。

根据资料显示，山东保盛置业隶属山东保盛集团，山东保盛集团为山东省济南市高新区本土企业，下设房地产、酒店、物业、资产运营、产业园等多家公司，业务布局多元化。目前在高新区开发有商业项目保盛财富中心。

从挂牌条件来看，除了社区服务设施等标配外，该项目居民的就学需求在周边已建教育设施统筹解决，经测算，该项目应分摊教育学校建设成本约2683万元，竞得人需在签订土地出让合同后30日内将教育建设资金缴纳历城区政府指定账户。此外，宗地内现存彩石山庄现有配套设施（包括高压线，通讯基站，燃气、给水、雨污水设施，小区道路等），竞得人须负责解决彩石山庄业主诉求并在周边建成新配套设施后进行迁改拆除。竞得人须优先保障新配套设施建设施工，确保彩石山庄小区供水、供电、燃气、排水等设施的顺利转换。

华山项目进入尾声后

中海入驻雪山片区

雪山片区作为近几年济南东城刚需楼盘聚集地，这次也经历了49轮竞拍，由中海斩获。尤其是在中海华山项目的整体开发进入尾声后，中海进驻雪山片区，口袋里也拿到了储备土地。在过去这段时间，雪山万科城和绿城春风晓园扛起了片区供给的大旗，也需要一些新鲜血液的注入。

雪山二期剩余地块A-1，位于历城区雪山片区凤歧路以东，是一宗城镇住宅用地，面积55080平方米，最终以7.9985亿元成交，溢价率6%。竞得人须无偿配建社区服务站等，无偿代建地块X-1内教育设施(15班幼儿园，占地1.09公顷)、地块X-2内教育设施(36班小学，占地3.99公顷)，还须自行清运出让宗地内及代建宗地内渣土。

溢价成交吸引眼球之余，当天拍卖土地还是以底价成交为主，济南市中区白马山片区前后魏07街区地块、市立五院周边片区城市更新项目一期、天桥区标山片区二期项目地块B-2和标山片区二期项目地块B-3资产包、济钢片区韩仓河以东地块也顺利成交。

比较值得一提的是，市立五院周边片区城市更新项目一期，位于槐荫区经十路以南、南辛庄西路东侧，东侧是济南市儿童医院，北侧一路之隔就是市立五院，紧邻地铁4号线市立五院站。不过由于挂牌条件要求，竞得人须在本地块内无偿向槐荫区政府提供建筑面积约2.1万平方米的安置房，须配建建筑面积约1.2万平方米的轨道交通出入口、风亭等附属设施，也让这宗住宅用地在本次“价高者得”的土拍中，显得门槛有点高。

第三批次土地推介发布

土地热度能否传导市场端？

这场被称为“新土拍”的首秀落幕，一场土拍几宗土地都拍出如此高伦次竞价，也是久违了，也确实起到了此前“短期内热点地块热度升高”的预判。不过，热闹过后，取消最高限价带来的竞争分化，也需要后续更多政策出台补充完善。

与此同时，济南2023第三批次土地推介发布，重点推介地块分布在历下、槐荫、历城、莱芜四个区和济南高新区，总面积约407.75亩。其中，山东三塑地块城市更新项目组团地块，包括一宗住宅用地和一宗商业服务业用地，位于古城片区济南公交解放桥公交场站以北、青后小区现状住宅以东、山大南路以南、历山路以西，位置优越、配套齐全。

此次拍出236轮的彩石片区，还将有2宗住宅用地供应，位于彩石片区春晖路以西、彩龙路以东、旅游南路以北，共计126.66亩，容积率约为1.5，能否再现“10.30”盛况，也值得期待。

济钢片区A-31地块将推出，地块位于工业北路以北，韩仓河以西，是一宗商业服务业用地，片区交通通达度高，780亩森林公园及1.6千米韩仓河生态景观带均已竣工对外开放，森林公园地下规划有商业项目，建筑面积约9平方米，主体结构基本完成，正在进行招商洽谈。

高新区贤文片区舜泰北路南侧、舜泰东路以东地块，有一宗商业服务业用地将入市，地块南邻地铁4号线舜泰路站（在建），周边医疗资源丰富，紧邻山东省立医院东院、第三人民医院；商业配套完善，拥有舜泰广场、美联广场、汉峪金谷等大型购物商业中心。

调整规则后的土地市场“小火”了一把，随着第三批次土地推介，后续能否持续热度有待观望。更重要的是，土地供应端的火热，能否传导到市场端，才是大家更关注的。