近期，高力国际 " 大湾区新兴产业发展及产业载体系列研究的第二份专题报告 " -- 《深圳产业园故事：前世、今生与未来》出炉。2022 年以来，深圳围绕 "20+8" 产业发展推出的 20 大先进制造业产业园规划、明确每年建设 2000 万平方米工业上楼产品且连续实施 5 年等政策进一步勾勒出深圳产业园市场未来发展趋势。

从空间布局来看，深圳 20 大先进制造业园区几乎均位于原特区外，首批 72 个项目中工业上楼有 50 个落位其中，而 20 大科技创新产业集聚区大部分仍分布于原特区内，宝安、光明、龙华等有个别布局。原特区内产业园以研发办公为主、原特区外集聚大量生产厂房的空间格局在未来较长时间内仍将持续。与此同时，随着工业上楼项目的落地，原关外部分用地效益偏低、规模偏小、形态老旧的工业区将通过城市更新、提容等方式逐步被大型现代化产业园所取代，实现产业载体品质与产业质量的同步提升。

从产业定位来看，无论是 20 大先进制造园，还是工业上楼建设计划，均以 20+8 产业为服务对象。深圳产业园传统业态有望进一步迁移，为新兴产业空间集聚、强化产业链协作、打造高端产业集群创造良好的条件。

从产品功能来看，20 大先进制造园强调以生产制造为主导功能，工业上楼则以打造生产、生活、生态 " 三生融合 "，创新、创业、创投 " 三创结合 "，投入与产出、运营与财务、社会与经济效益 " 三个平衡 " 的现代产业园区为目标，为全市制造业发展提供坚实支撑。当前实践与政策要求一致，如工业上楼计划最先落地的宝龙专精特新产业园，预计 2023 年底建成交付，项目计容建筑量约 40 万㎡，其中高标准制造业厂房占比 85%。宝安新桥东先进制造业园区一期规划总建面 74.3 万平方米，包含厂房、研发用房、配套宿舍三类产品，占比分别为 58%、24%、18%，将于 2024-2025 年陆续入市。位于南山区北部核心片区的红花岭基地工业上楼项目总建面约 78 万平方米，厂房、研发用房、宿舍占比分别为 63.3%、6.7%、25%，另有商业、公共配套设施等。

从产品形态来看，未来 5 年总量达 1 亿平方米的工业上楼产品供应决定了未来深圳的摩天工厂将逐渐取代原有的标准厂房及旧工业区。同时，工业上楼追求 " 三个平衡 "，规定厂房容积占规划计容总建筑面积的比例≥ 55%，与过往工业用地配套设施比例不超过总用地面积 7% 相比，商业、酒店、宿舍、文化休闲等配套产品的增加，将充分体现新兴产业园区产城融合的特点。

从租金水平来看，工业上楼项目遵循 " 保本微利 " 的原则，内部收益率原则上≤ 4.5%。厂房平均租赁价格≤ 35 元 / 平方米 · 月，且年涨幅≤ 5%。最先落地的宝龙专精特新产业园高标准制造业厂房售价仅 8000 元 /㎡，相当于市场价的 3-5 折，显著的成本优势将极大的提升对新型产业的吸引力。

根据规划，到 2035 年深圳工业建筑面积 3.96 亿平方米，与 2019 年 2.54 亿平方米的存量相比，仍有 1.42 亿增量空间，工业上楼建设计划则明确未来 5 年新增 1 亿平方米，巨大的增量既带来发展空间，也大幅增加竞争压力。