这两天，李嘉诚 7 折卖房的消息刷爆了地产圈。

原因是位于香港九龙观塘片区的海景项目 " 亲海駅 II"  ，公布了首批房源的价格。

相比于周边的二手房，价格几乎一夜之间回到 7 年前。

而随着消息的发酵，大家关注的焦点也出现了转折。

作为资产负债表非常健康的房企，突然七折卖楼，放在市场来看，多少是让人有点出乎意料的。

正常来说，除非房企出现经营困难，急需回款填补窟窿，很少房企会轻易选择大幅度降价开盘，

但是在长江实业集团 8 月 3 日公布的 2023 年度中期业绩报告来看，有足够的资金覆盖负债。

并且报告也披露了，集团有大量的现金在手中，银行的贷款也没有动用。

这比内地的很多房企的财务，都要健康得多。

怎么看，都没有理由需要把位置不算太差、不算难卖的项目大打折扣。

那么为什么李嘉诚这么急着降价要把这样的项目大打折扣出售呢？

其中的原因，长江实业执行董事赵国雄说了较积极的一面——发展商有责任以 " 不用赚尽，不用赚多 " 的态度解决市民住屋问题。

但是真正的原因，一方面可以从集团的最新业绩公告中找到蛛丝马迹，另一方可以从李嘉诚过往对经济的判断中得到答案。

在业绩公告中，长江实业集团提到今年上半年，香港和内地的物业销售收益，相比去年同期下降了不少。

2022 年上半年销售收入有 203.97 亿，今年上半年只有 82.46 亿，同比下降 59.6%。

而早在 4 年前，李嘉诚曾向外界表示，世界经济形势还很复杂，很多国家 GDP 面临低增长。

作为香港的首富，李嘉诚对风险管理、资金技术、消息获得渠道等具备极大的优势。

无论做什么决策，始终都会比普通人早一步做出判断。

回顾过去李嘉诚对房地产或投资领域的动作，几乎都具备了极强的前瞻性。

比如对内地房地产的布局和撤资，对欧洲通讯业、基建设施、能源行业的投资和套现。

但打折，是不是就不一定表示，李嘉诚对房地产没有信心了？

这就未必了。

因为长江实业集团，2023 年和 2022 年的土地储备总量并没有变化，依旧是约 7600 万平方英尺，只是区域性的土地储备做了权重的调整。

香港的土地储备由 2022 年上半年的 500 万平方英尺，增加到 800 万平方英尺；

内地的土地储备由 2022 年上半年的 6700 万平方英尺，调整为 6400 万平方英尺。

（来源：2023 年度中期业绩报告）

（来源：2022 年度中期业绩）

换句话说，打折卖房只是李嘉诚在香港房地产市场中的局部小调整。

虽然这次打折卖房，只是李嘉诚的一个小调整。

但作为一衣带水的深圳，和香港已经处于高度互融的状态，金融、地产、贸易已经紧密相连。

今年以来香港人北上消费 " 挤爆 " 深圳就是最好的证明。

过去，深圳楼市也频繁出现不少 " 香港客 "，基本沿南山、福田、罗湖两岸沿线位置新房，都能找到他们的身影。

所以深港楼市的互动也会紧密很多，打折效果带来的影响，压力多少都会传导到深圳。

对于深圳市场来说，打折的 " 亲海駅 II"，就如同前海的万科瑧湾悦、蛇口的招商玺家园说要打折。

因为市场的购买力会追逐性价比。

既然香港的新房都出现 7 折的局面，那么深圳的高端住宅下一次开盘，多少都要考虑一下价格的天花板了。

按照长实集团公开的 " 亲海駅 II" 首张价格单。

项目 132 套房源，平均英尺价是 14997 港元（约 14.91 万元 / 平），其中最便宜的开放式单位实用面积 210 平方英尺（约 19.51 平米），扣除 19% 的折扣后，总价约 290 万港元，折后英尺价 13443 港元（约合 13.37 万元 / 平）。

这个价格，放在当地来说，相当于以屯门的价格就能买靠近港岛的海景房。

对比周边二手房成交价，便宜一成半到三成，房价几乎一夜回到 7 年前。

（来源：中原地产）

而且打折的 " 亲海駅 II" 具备更强的优势。

要知道 14.91 万元 / 平的均价，不仅比当地周边二手房便宜 7 到 8 折，价格对应的还是香港的实际得房面积。

深圳新房的得房率普遍在 70% — 85%，换算一下，均价大概是 10.44 万元— 12.67 万元 / 平。

这个价格，比深圳南山、福田的一些网红新房开盘均价还要低。

利率方面，贷款七成，香港的优惠按揭利率是 3.625%，比我们的 LPR 还低不少。

深圳作为一线城市，按揭利率已经算比较低，但加点之后的首套首贷利率为 4.6%。

以 30 年还款期限来看，" 亲海駅 II" 最低总价的房源，月供约 1.13 万港元。

至于地段，项目处于香港九龙观塘区油塘片区的油塘东源街 8 号，直面一线没有任何遮挡的海景，能够远眺香港岛的繁华，步行约 8 分钟就能到达港铁油塘站，距离香港岛只有一站地铁。

周边还有大型商场、体育馆、游乐场、海提公园、渡轮码头等配套设施。

这个位置的可比性，几乎可以媲美深圳前海和蛇口的网红盘。

所以，" 亲海駅 II" 放在深圳人民的眼中，可能都已经不算贵了。

总价换算一下，大约是 326.67 — 1270.94 万元 / 套，几乎深圳 90% 的买房群体都买得起。

要知道在深圳，像坪山的边缘板块，宝安的松岗沙井，上车的总价区间基本在 300 万— 500 万。

如果说，有什么不够满意的地方，可能就是 " 亲海駅 II" 的面积太过于小了。

最小的面积 19.5 平，最大的面积 66.7 平，很难满足深圳人民对居住空间的需求。

所以，对于一直把香港房价视作天花板的深圳来说，无形中挨了一记 " 闷棍 "。